Mikä on käteispalautus (COCR)?
Cash on Cash Return on tietyntyyppinen mittari, jota käytetään mittaamaan kiinteän sijoituskiinteistön kokonaistuottoa, tuotto on sijoituskiinteistöstä ansaittu kokonaiskassatulo yksinkertaisilla sanoilla. tehdään sijoittamalla kiinteistöön kuin kiinnittämällä se, ja se lasketaan kiinteistöstä saatujen vuokratulojen ja kiinteistöön alun perin tehtyjen käteissijoitusten kokonaissuhteena.
Kaava
Tämä kaava on huomattava, että oman pääoman osinkoprosentti mittaa vain sijoitetun varallisuuden eli sijoitukseen liittyvän oman pääoman tuottoa. Toimenpide ei siis sisällä kiinteistön ostoon liittyvää velkaa, joka on kiinteistöjen yhteinen rahoitusväline.
Käteispalautuksen laskeminen (esimerkiksi)
Tarkastellaan esimerkkiä käyttämällä yllä olevaa COCR-kaavaa:
Sijoitus ilman lainaa
Sijoittaja ostaa kiinteistön 2 000 000 dollaria ja saa kuukausivuokran 8 000 dollaria. Hänen on maksettava 2000 dollarin kiinteistön ylläpitokulut.
- Nyt kiinteistön kuukausitulot = 8000 - 2000 = 6000 dollaria
- Vuositulot = 12 X 6000 = 72000 dollaria
- Täten COCR-kaava = Vuosittainen kassavirta ennen veroja / Sijoitetut rahat yhteensä = 72000/2000000 = 3,6%
Sijoitus kiinteistöön lainalla
Sijoittaja ostaa 2 000 000 dollarin vuokra-asunnon 500 000 dollarin käsirahalla. Hän saa kuukausittain 8000 dollarin vuokran ja maksaa kuukausittain 4000 dollaria ylläpito- ja korkopalkkioita.
- Nyt kuukausitulot sijoittajan kulujen jälkeen = 8000-4000 = 4000 dollaria
- Vuosituotto = 12 X 4000 = 48000 dollaria
- Käteispalautus = 48000/500000 = 9,6%
Yllä olevissa esimerkeissä laina kasvatti tätä suhdetta. Lainat tai vipuvaikutus lisäävät sijoittajan riskiä. Sijoittajan on itse aiheutettava kaikki vahingot, ylimääräiset kustannukset, arvonalentumistappiot, pääoman menetys, ja pankkien on maksettava takaisin ajoissa.
Näin ei kuitenkaan aina ole; tämä suhde riippuu monista muista tekijöistä, kuten hinnasta, lainan määrästä, kuukausivuokrasta, kuukausittaisista lainamaksuista jne.
Käteisvarojen tuoton ja sijoitetun pääoman tuottoprosentin erot
COCR: n ja sijoitetun pääoman tuoton (ROI) erot:
Sijoitetun pääoman tuotto tarkoittaa sijoituksen kokonaistuottoa. Se ottaisi huomioon myös sijoituksen myyntivoitot. Tämä vastaa vain vuotuista kassavirtaa. Kiinteistösijoitusten COCR: n jälkeen varoja pidetään hyvin pitkään, yleensä 10-20 vuotta, myyntivoittoja on vaikea arvioida. Lisäksi kiinteistön myyntivoitot riippuvat kiinteistön sijainnista, geopoliittisesta tilanteesta, taloudellisista olosuhteista ja muista tekijöistä.
Siksi kiinteistösijoituksiin tehtävien investointien mittaamiseksi ja vertailemiseksi COCR on parempi mitta.
Edut
- Suhde on helppo laskea COCR. Suhde on helppo ja nopea tapa verrata eri sijoitusmahdollisuuksien tuottoja. Suhde antaa sijoittajalle mahdollisuuden verrata paitsi tuottoja käteispalautuksella kiinteistöjen omaisuusluokissa myös omaisuusluokkien välillä.
Haitat
- COCR: n laskeminen perustuu ennen veroja tapahtuvaan kassavirtaan sijoitettuun kokonaiskassaan. Koska laskurin suhde on ennen verokassavirtaa, se ei ota huomioon henkilön veroluokkia ja verovirtoja. Sijoitusmahdollisuuteen voivat vaikuttaa veroedut ja verotulot, joita ei ole otettu huomioon tuottoprosentissa
- Käteispalautus ei sisällä pääoman tuottoa. Pääoman tuotto voi osoittaa korkeamman tuoton, koska pääoman tuotto ei ole tuloa.
- Muut kiinteistön omistamiseen liittyvät riskit otetaan huomioon suhteessa. Sijoittajan tulee tehdä huolellisuus ja tuottosuhteen laskenta ennen sijoittamista kiinteistöön.
- Suhde perustuu yksinkertaiseen korkoon käteispalautuksen laskemiseksi eikä yhdistetyn koron laskemiseen. Sijoitusmahdollisuus, jolla on jopa pieni yhdistetty korko, voi olla ylivoimainen mahdollisuus kuin sijoitus, jolla on suuri käteisvarojen palautus.
- Suhde ei ota huomioon rahan aika-arvoa. Siksi se tulee voimaan vain ensimmäisen sijoitusvuoden aikana, jos mitataan absoluuttinen suhde ja mitataan yksittäisen sijoituksen oman pääoman osinkoprosentti.
Mikä on hyvä käteinen käteisellä -palautussuhde?
Hyvän COCR: n absoluuttinen luku vaihtelee. Asiantuntijoiden mukaan 8 prosentin tuotto on hyvä suhde, kun taas jotkut asiantuntijat etsivät vaihteluväliä 8-12%. Jotkut sijoittajat eivät välttämättä sijoita, jos heille ei taata 15% tai 20% COCR.
Johtopäätös
Oman pääoman osinkoprosentti antaa ennen veroja tapahtuvan kassavirran suhde alun perin sijoitetun oman pääoman määrään. Se ei sisällä rahoituslaitoksilta otettuja lainoja, kun lasketaan käteisvarojen palautusaste.
Vaikka tämä on yksinkertainen mittari, se ei kerro kaikkea vuokrakohteesta, eikä sitä tule pitää ainoana toimenpiteenä sijoituspäätöksen tekemiseksi. Kiinteistösijoitusten COCR vaatii syvällistä ja hienostunutta analyysitasoa, joka sisältää muun muassa laadullisen analyysin, kuten kiinteistön sijainti, alueen tulevaisuuden näkymät, sijainnin kaupallinen estetiikka.
Hyvä COCR-suhde ei ota huomioon veroetuja, vaihtoehtoisia rahoituslähteitä, mahdollista rahoitusrakennetta. Hyvä COCR-suhde on kuitenkin edelleen tärkein ja tärkein mittari parempien sijoitusmahdollisuuksien osoittamiseksi.
