Mikä on ristivakuus?
Ristivakuus on lause, jota käytetään, kun yhden lainan vakuuksia käytetään edelleen toisen lainan vakuuksina, mikä lisää lainanottajan vipuvaikutusta ja lisää pankin tai luotonantajan luotonantokykyä. Tarkemmin sanottuna se toteutetaan, kun omaisuuserää tai useita varoja käytetään yhden tai useamman lainan vakuudeksi. Sukelletaan syvemmälle ymmärtämään ristivakuuksia yksityiskohtaisemmin.
Ristivakuuslainojen tyypit
Mekanismin perusteella, jossa se on toteutettu, ristivakuus voidaan luokitella edelleen kahteen pääryhmään
- Useat varat , jotka takaavat yhden tai useamman lainan : Tässä skenaariossa yksi tai useampi omaisuus yhdistetään yhteen tai useampaan lainaan. Yksinkertaisin esimerkki olisi kiinteistölainojen arvopaperistaminen.
- Yhtenäinen omaisuus kahden tai useamman lainan vakuudeksi: Toisin kuin edellisessä tapauksessa, tässä skenaariossa yhden omaisuuserän arvo vapautetaan useiden lainojen vakuudeksi. Yksinkertaisin esimerkki olisi vähittäiskaupan käyttäjä, joka voi vakuudella useat lainansa, kuten luottokortti, automaattilaina tai mikä tahansa henkilökohtainen laina, omistamallaan maalla.
Esimerkki rajat ylittävistä vakuuksista
Tarkastellaan tilannetta herrasta Rossista, joka haluaa ostaa kiinteistön, jonka nykyinen arvo on 15 miljoonaa dollaria. Tarkastellaan tapausta, jossa Rossilla on käytettävissä vain 2 miljoonaa dollaria käteisenä ja hän haluaa ottaa lainan jäljellä olevasta summasta. Pankin politiikan mukaisesti vaaditaan kuitenkin vähintään 80 prosentin LTV-suhde (laina-arvo), jotta lainasta voidaan määrätä seuraamus. Siksi tällaisessa tilanteessa Ross ei voi saada lainaa. (Tämä on yhteenveto skenaariosta 1 seuraavassa taulukossa.)
| Skenaario 1 | (miljoonina) |
| Kiinteistön markkina-arvo | 15 |
| Käytettävissä oleva käteinen | 2 |
| Laina-arvo-vaatimus | 80% |
| Vaadittu käteinen lainan kelpoisuuden kannalta | 3 |
| Erot | 1 |
| Autolaina myönnetään | Ei |
Harkitaan skenaariota, kun Rossilla on toinen kiinteistö, jonka oman pääoman arvo on miljoona dollaria. Näiden tietojen avulla pankki voi avata tämän omaisuuden potentiaalisen arvon, koska kokonaissumma (2 + 1 miljoonaa dollaria) läpäisee nyt pankin LTV-testin. Näin ollen Rossille voidaan myöntää laina. (Tästä on yhteenveto alla olevassa skenaariossa 2)
| Skenaario 2 | (miljoonina) |
| Kiinteistön markkina-arvo | 15 |
| Käytettävissä oleva käteinen | 2 |
| Laina-arvo-vaatimus | 80% |
| Vaadittu käteinen lainan kelpoisuuden kannalta | 3 |
| Toisen kiinteistön oman pääoman arvo | 1 |
| Erot | 0 |
| Autolaina myönnetään | Joo |
Tehokas ristivakuusjärjestely auttoi lisäämään vipuvaikutusta ja poistanut kaikki Rossin likviditeettikriisit.
Ristikohtaisen vakuuden edut
Seuraavassa on muutamia ristivakuusetujen etuja.
- Yksinkertaisesti sanottuna ristivakuuksien suurin ja tärkein etu on sen tarjoama vipuvaikutus. Se auttaa yrityksiä keräämään pääomaa niiden omaisuuserien puolesta, jotka ovat niiden taseissa ja jotka poistuvat päivittäin. Yksinkertaisesti sanottuna se auttaa avaamaan omaisuuden arvon ja puolestaan luomaan yritykselle enemmän rahaa tuottavia mahdollisuuksia.
- Ristivakuus on hyödyllinen lainanottajille, joilla on huono luottohistoria ja jotka eivät siten ole oikeutettuja lainan hyväksyntiin. Nämä lainanottajat voivat saada lainaa, jos olemassa olevaa vakuutta voidaan käyttää ylimääräisen lainan saamiseen, mikä auttaa vähentämään likviditeettikriisiä, joka ellei sitä ratkaista oikeaan aikaan, voi johtaa luottokriisiin.
- Lainanottajalle on tiettyjä lisäetuja, kuten tapahtumien helppous ja alhaiset perustamismaksut, koska voi olla yksi ristivakuudellinen laina useiden yksittäisten lainojen sijaan.
Ristikohtaisen vakuuden haitat
Seuraavassa on joitain ristivakuusmenettelyn haittoja.
- Vaikka ristikkäinen vakuus auttaa saamaan lainaa samasta omaisuudesta, se voi olla yhtä katastrofaalinen huonoina aikoina, koska lainanottajat voivat menettää omaisuuserän, jos maksujen laiminlyönti tai viivästyminen tapahtuu kenellekään lainan maksuaikataululle. Ei pidä unohtaa, että hätätilanteissa korrelaatio varojen välillä kasvaa.
- Tilanteissa, joissa kaksi omaisuuserää yhdistetään yhden lainan saamiseksi, sijoittajat voivat menettää molempien varojen omistajuuden, jos aikataulun mukaiset maksut viivästyvät tai viivästyvät kuten yllä olevassa skenaariossa.
- Varojen myynti yksitellen käy vaikeaksi, kun ne on yhdistetty osana vakuudellisen lainan ristivakuutta.
Tärkeitä huomioitavia seikkoja
- Ristivakuus auttaa lainanottajia saamaan suuremman lainasumman kuin mitä heillä normaalisti on. On huomattava osa ihmisistä, jotka eivät ole koskaan ottaneet lainaa, eikä heillä siten ole luottohistoriaa. Tällaisissa tilanteissa pankkien on vaikea antaa hyväksyntöjä lainojen seuraamuksista näille ensimmäisille käyttäjille. Tämä asia voidaan välttää käyttämällä ristivakuuksia.
- Erityisesti kiinteistösijoittajille ja kuluttajille ristivakuus tarjoaa mekanismin useiden varojen rahoittamiseksi yhdeksi yksiköksi.
- Useimmiten omaisuuserät ovat stressissä, kun ne ovat vakuudellisia suhdanteiden taantumien takia. Kuitenkin, kun syklit kääntävät saman omaisuuden, voidaan arvostaa paremmin. Ristivakuusmenetelmää käyttämällä suhdanteiden laskusuhdanteista johtuen devalvoituneet varat voidaan vakuudella kerätä enemmän rahaa.
- Ristivakuus auttaa yritystä hakemaan parempia veroetuja, koska heillä on oikeus useisiin verovähennyksiin, mikä alentaa todellista sovellettavaa veroa ja lisää lopulta kannattavuutta.
Johtopäätös
Ristivakuus yksinkertaisella tavalla muuntaa useita yksittäisiä lainoja yhdeksi lainaksi, jossa yksi omaisuuserä tai omaisuusryhmä niputetaan yhteen toimiakseen lainan vakuudeksi. Käytännössä se on kuitenkin paljon muutakin kuin vain täytäntöönpanomekanismi. Se auttaa lainanottajaa, olipa sitten yksityislainanottaja tai yritysyritys, vapauttamaan käyttöomaisuuden arvo, lisäämään vipuvaikutusta, saamaan alhaisempi korko ja paremmat veroetuudet.
Niin monilla eduilla on myös saalis. Ylivakuus voi johtaa stressaantuneisiin omaisuuseriin ja lopulta johtaa siihen, että sijoittajat menettävät vakuuden omistuksen, jos jompikumpi lainan maksuista viivästyy. Siksi on ymmärrettävä niin hienostuneen mekanismin edut ja haitat, ennen kuin valitset sen. Itse asiassa, koska tällainen riippuvuus omaisuudesta ja siitä, miten ne on arvostettu laina-asiakirjoissa, useimmiten ristivakuus houkuttelee sääntelyviranomaisten valvontaa.
