Omistajarahoituksen määritelmä
Omistajarahoitus voidaan määritellä skenaariona, jossa omistaja rahoittaa tarkasteltavan liiketoimen, eli ostaja sen sijaan, että hakisi ja ottaisi lainaa pankkilaitokselta, ottaa lainan omistajalta ja maksaa takaisin pääoman yhdessä koron kanssa. ennalta määrätty ajanjakso.
Selitys
Se on vain rahoitusmekanismi, joka tapahtuu kiinteistön ostajan ja myyjän välillä. Se on skenaario, jossa tietyn kiinteistön myyjä ottaa vastuulleen kaupan rahoittamisen kyseisen kiinteistön ostajan puolesta. Toisin sanoen omistajarahoitusmekanismin ostaja ottaa lainan itse kiinteistön myyjältä pankin sijasta tietyllä korolla. Ostajan on maksettava takaisin päämäärä ja korkoraha toimittajalle tietyn ajanjakson ajan.
Kuinka omistajarahoitus toimii?
Omistajarahoitusmekanismissa kyseisen kiinteistön ostajan on suoritettava käsiraha, minkä jälkeen tapahtuma toteutetaan ja kirjataan usein velkakirjalla. Kiinteistön ostajan tarvitsema käsiraha lasketaan usein tietyn prosenttiosuuden kiinteistön myyntihinnasta. Käytettyä velkakirjaa kutsutaan usein omistajarahoitussopimukseksi, joka sisältää kaikki ostotapahtuman ehdot, mukaan lukien poistot, korot ja niin edelleen. Prosessi tapahtuu periaatteessa oikeudellisessa ohjauksessa.
Esimerkki
Seuraavassa on kaksi Miken käytettävissä olevaa vaihtoehtoa tietyn kiinteistön ostamiseen. Arvioi nämä kaksi vaihtoehtoa ja määritä, kumpi tuottaa vähemmän kaikkia summia ja osoittautuu Mikeelle kannattavammaksi vaihtoehdoksi.
Ratkaisu
Vaihtoehto 1
Vaihtoehto 1: n kuukausimaksu, erääntyvä erä ja myyjälle maksettavat maksut lasketaan seuraavasti:
Kuukausimaksulaskelma
- Kuukauden korko (r) = 8/12 = 0,67%
Kuukausimaksujen määrä = vuosien lukumäärä * kuukausien määrä vuodessa
- = 30 * 12
- Kuukausimaksujen määrä (t) = 360
Kumulatiivinen diskonttakerroin = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulatiivinen diskonttakerroin = 136,28
Kuukausimaksu = Rahoitettu määrä / kumulatiivinen diskonttokerroin
- = 17 000 dollaria / 136,2834
- Kuukausimaksu = 124,74 dollaria
Ilmapallomaksulaskelma
- Kuukauden määrä 10 vuodessa = 10 * 12 = 120
Lainan ilmapallosaldo = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = $ 17000 (1 + 0,0067) 120 - $ 124,74 (((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Lainan balloonisaldo = 14913,196 dollaria
Vaihtoehto 2
Vaihtoehto 1: n kuukausimaksu, erääntyvä erä ja myyjälle maksettavat maksut lasketaan seuraavasti:
Kuukausimaksulaskelma
- Kuukauden korko (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Kuukausimaksujen määrä = vuosien lukumäärä * kuukausien määrä vuodessa
- = 30 * 12
- Kuukausimaksujen määrä (t) = 360
Kumulatiivinen diskonttakerroin = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulatiivinen diskonttakerroin = 158,21
Kuukausimaksu = Rahoitettu määrä / kumulatiivinen diskonttokerroin
- = 15 000 dollaria / 158,21
- Kuukausimaksu = 94,81 dollaria
Ilmapallomaksulaskelma
- Kuukauden lukumäärä = 15 * 12 = 180
Lainan ilmapallosaldo = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 15 000 dollaria (1 + 0,00542) 180 - 94,81 dollaria ((((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Lainan balloonisaldo = 10 883,87 dollaria
Molempien vaihtoehtojen edellä määritetyistä arvoista voidaan nähdä, että Mike saattaa säästää enemmän lainan kuukausimaksussa, jos hän valitsee toisen vaihtoehdon. Mutta kun hän pidentää takaisinmaksuaikaa vielä viidellä vuodella toisessa vaihtoehdossa, korot nousevat ja hän saattaa päätyä kuluttamaan enemmän kuin ensimmäinen vaihtoehto. Miken pitäisi mennä ensimmäisen vaihtoehdon kanssa.
Riskit
- Ostaja saattaa laiminlyödä lainasumman - Yksi merkittävimmistä riskeistä on se, että ostaja ei välttämättä maksa lainasummaa takaisin siinä määrin kuin hän olisi sopinut tapahtumaa toteuttaessaan. Ostajan aikomuksista ja kyvystä maksaa laina ja korko takaisin tulevaisuudessa ei ole varmuutta.
- Asiakirjojen pitäminen - Toinen merkittävä riski on se, että ostajalle saattaa aiheutua myyntimenettelyä kirjanpidon suhteen. Kirjanpitoprosessi on erilainen jokaiselle myyjälle. Jotkut saattavat tallentaa sen itse ja jotkut saattavat tehdä sen kolmannelta osapuolelta. Ostajien on varmistettava, että he myös pitävät kirjaa jokaisesta myyjälle suoritetusta maksusta, jotta sama voidaan tarkistaa mahdollisten ristiriitojen varalta.
Omistaja vs. myyjän rahoitus
Omistaja- ja myyjärahoitus ovat todennäköisesti samat asiat. Myyjän rahoitus voidaan määritellä järjestelyksi, jossa myyjä rahoittaa kiinteistökiinnityksen pankki- tai rahoituslaitoksen sijaan. Se tarkoittaa samaa ja näiden kahden termin välillä ei ole kirjaimellisesti eroa. Molempia termejä käytetään keskenään.
Edut
- Omistajarahoitusmekanismin ensimmäinen ja tärkein etu voisi olla kolmansien osapuolten puuttuminen, mikä antaa osallistujille viime kädessä mahdollisuuden säästää paljon aikaa, rahaa ja häirintää.
- Sen avulla osallistujat voivat luoda omat ehdot, jotka heidän mielestään ovat myös molemminpuolisesti hyväksyttäviä ja hyödyllisiä.
- Myyjä voi halutessaan kerätä kuukausimaksut ostajalta sekä ilmapallomaksun tai jopa myydä omistajan rahoitussopimuksen sijoittajille ja ansaita samansuuruisen summan.
Rajoitukset
- Yksi merkittävimmistä haitoista voi olla se, että se voi osoittautua todella kalliimmaksi verrattuna muihin kiinteistön ostajien käytettävissä oleviin vaihtoehtoihin.
- Toinen omistajarahoituksen haittapuoli on se, että jos kiinteistön myyjä sattuu ottamaan omaisuutensa takaisin omistajalta, hän saattaa joutua maksamaan myös korjaus- ja ylläpitokustannukset siltä varalta, että ostaja ei huolehtinut kyseisestä kiinteistöstä .
Johtopäätös
Omistajarahoitus tunnetaan myös paremmin nimellä myyjän rahoitus tai omistajan takaisinotto tai myyjän takaisinotto. Se on termi, jota käytetään kiinteistön ostajan ja myyjän välisessä liiketoimessa. Tämäntyyppisessä rahoituksessa myyjä tekee rahoituksen, eli ostaja lainaa lainan kiinteistön myyjältä pankkiin menemisen sijaan ja maksaa edelliselle pääoman koron kanssa tietyn ajan kuluessa. .
