Asuntolaina (merkitys, esimerkki) Kuinka se toimii?

Asuntolainan merkitys

Asuntolainalla tarkoitetaan sijoittajalle liikkeeseen laskettua joukkovelkakirjalainaa, jonka vakuutena on kiinteistöjen (asuin- tai kaupallisten) vakuuksilla kiinnitetyt asuntolainat ja joka siten saa luotonsaajan maksamaan ennalta määrätyn sarjan maksuja, joiden epäonnistuminen voi johtaa myyntiin tai takavarikointiin omaisuuden.

Sijoittajat saavat kuukausimaksun, joka sisältää korot sekä pääoman, kun lainanottaja maksaa korkoa ja takaisinmaksun velkaa, joka lainasi rahaa pitämällä joitain kiinteistöjä vakuudena, ja jos lainanottaja laiminlyö, se voidaan myydä maksamaan näiden joukkovelkakirjojen haltijoiden vakuutena.

Kuinka asuntolaina toimii?

Kun henkilö ostaa kodin ja rahoittaa sen pitämällä sitä asuntolainana, lainanantaja saa kyseisen asuntolainan omistukseen, kunnes laina on maksettu kokonaan. Lainanantajaan kuuluvat pankit ja kiinnitysyhtiöt, jotka antavat lainaa tällaisille kiinteistöille. Sitten pankit yhdistävät nämä kiinnitykset ja myyvät ne alennuksella sijoituspankille tai muulle valtion yksikölle. Tällä tavoin pankit saavat rahaa heti, kun ne alun perin ylittäisivät laina-ajan, ja ne onnistuvat myös siirtämään maksukyvyttömyysriskin itseltään sijoituspankeille.

Sitten sijoituspankki siirtää kyseisen paketin SPV: lle (erityisyhtiö) ja laskee liikkeeseen joukkovelkakirjoja lainoille, jotka ovat kiinnelainan takaamia. Näiden lainojen kassavirta maksetaan korkoina ja pääomana kuukausittain asuntolainanhaltijoille. Tätä asuntolainojen yhdistämisprosessia ja velan kassavirran siirtämistä joukkovelkakirjojen haltijoille kutsutaan arvopaperistamiseksi. Investointipankki pitää osuutensa lainan korko-osasta ja siirtää loput korot plus pääosa edelleen joukkovelkakirjojen haltijoille.

Tyypit

On olemassa erityyppisiä MBS (kiinnitysvakuudellisia arvopapereita) -

# 1 - Asuntolainan läpäisevät arvopaperit

Tämäntyyppisissä MBS-maksuissa maksut suoritetaan suhteessa joukkovelkakirjojen haltijoiden kesken niiden vastaanottamisen yhteydessä. Jos koko joukkovelkakirjalainoihin ovat 1000 $ 1000 kukin ja on 10 sijoittajien omistusosuus 100 joukkovelkakirjojen jokainen, jokainen sijoittaja saisi 1/10 ^nnen maksun siirtää niitä. Jokainen sijoittaja saisi osuutensa maksusta omistuksen mukaan. Jos ennakkomaksuja on, ne siirretään suhteessa joukkovelkakirjojen haltijoille. Kukaan joukkovelkakirjan haltija ei saa suurempaa tai pienempää osuuttaan joukkovelkakirjojen kokonaisomistuksesta näissä kiinnityksissä. Maksukyvyttömyystapauksissa jokainen sijoittaja vastaa tappiosta (jos omaisuusarvo laskee alle joukkovelkakirjojen nimellisarvon) suhteessa joukkovelkakirjoihin.

Joten MPS-sijoittajilla tai joukkovelkakirjojen haltijoilla on sekä ennakkomaksun että jatkamisen riski, joka on yhtä suuri kuin heidän osuutensa.

# 2 - CMBS (vakuudellinen kiinnelainatakuu)

Edellä on nähty, kuinka MPS-sijoittajat kohtaavat ennakkomaksuriskin, ja mahdollisen ennakkomaksun yhteydessä, kuinka jokainen sijoittaja saa sen riippumatta siitä, tarvitsevatko vai haluavatko ne sitä tuolloin. Monet sijoittajat ovat huolissaan ennakkomaksuista ja maksukyvyttömyysriskistä.

CMBS auttaa lieventämään näitä ongelmia ohjaamalla asuntolainojen kassavirrat eri luokkiin tai tasoiksi kutsuttuihin kerroksiin siten, että jokaisella luokalla on erilainen altistuminen molemmille riskeille. Kutakin erää säätelevät erilaiset säännöt siitä, kuinka maksu jaetaan. Jokainen erä saa korkoja kuukausittain, mutta pääoma ja ennakkomaksut maksetaan peräkkäin. CMBS on rakennettu siten, että jokainen joukkolainaluokka jäisi järjestyksessä eläkkeelle.

Jos eriä on 4, kuukausittaisen pääoman ja ennakkomaksun erä olisi seuraava:

• Erä 1 - saisi kaiken pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.
• Erä 2 - Kun erä 1 on maksettu kokonaan, se saa kaikki pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.
• Erä 3 - Kun erä 2 on maksettu kokonaan, se saa kaikki pääoman ja ennakkomaksut, kunnes pääosa on nolla.
• Erä 4 - Kun erä 3 on maksettu kokonaan, se saa pääoman määrän ja ennakkomaksut, kunnes pääoma on nolla.

Joten tällä tavalla ennakkomaksuriski jaetaan eriin. Suurin ennakkomaksuriski on erässä 1, kun taas pienemmät erät toimivat iskunvaimentimena, jos lainanottaja laiminlyö. Edellä olevassa esimerkissä erällä 4 on korkein maksukyvyttömyysriski ja pienin ennakkomaksuriski, koska se saa ennakkomaksun sen jälkeen, kun edellä mainitut kolme erää on maksettu kokonaan ja joutuu kattamaan tappiot maksukyvyttömyystapauksissa.

Esimerkki

Oletetaan, että 10 ihmistä otti 100 000 dollarin lainan 6%: lla kumpikin pitämällä taloa ABC-pankin vakuudena, ja sen asuntolaina oli yhteensä 1 000 000 dollaria. Pankki myisi tämän jälkeen tämän asuntolainasumman investointipankille XYZ ja käytti sitä rahaa uusien lainojen myöntämiseen. XYZ myisi 1 000 000 dollarin joukkovelkakirjoja (1000 joukkovelkakirjoja 1000 dollaria kukin) 5 prosentilla näiden asuntolainojen tukemana. ABC pankki välittävänsä korkotulot ($ 5000) sekä maksu komponentti 1 ^kpl kuukaudessa XYZ jälkeen pitää marginaalia tai maksu. Oletetaan, että pidetty palkkio on 0,6% (0,05% kuukaudessa) lainasummasta, joten summa siirretään 1. ^stXYZ on 4500 dollaria plus takaisinmaksusumma. XYZ pitäisi myös 0,6%: n (0,05% kuukausittain) leviämisen lainasummasta ja välittäisi loput 4000 dollarin takaisinmaksusumman korot ensimmäisen kuukauden ajan asuntolainan haltijoille.

Näin sijoituspankki voi ostaa lisää kiinnelainoja pankilta joukkovelkakirjojen myynnistä saadulla rahalla, ja pankit voivat myös käyttää asuntolainojen myynnistä saatuja rahaa uusien lainojen myöntämiseen. Asunnonomistajien laiminlyönnissä asuntolaina voitaisiin myydä sijoittajien maksamiseksi.

Asuntolaina vs. debentuurilaina

Tärkein ero joukkovelkakirjalainan ja asuntolainan välillä on se, että joukkovelkakirjalainaa ei ole suojattu ja sen takana on vain liikkeeseenlaskijan yrityksen täysi usko ja luottotiedot, kun taas asuntolainan takana on vakuus, joka voidaan myydä lainanottajan laiminlyönnin vuoksi. Siksi MBS: n korko on matalampi kuin debentuurilainat matalamman riskin vuoksi.

Toinen ero on maksussa ja maksun tiheydessä. Asuntolainat maksetaan kuukausittain, ja ne sisältävät koron sekä pääosan. Sen sijaan joukkovelkakirjalainat maksetaan vuosittain tai puolivuosittain, joka sisältää vain korko-osan, ja pääoma maksetaan eräpäivänä.

Edut

• Asuntolainan takaamat arvopaperit tuottavat korkeamman tuoton kuin valtion arvopaperit.
• Se tarjoaa korkeamman riskikorjatun tuoton kuin muut debentuurilainat, jotka johtuvat kiinnitettyjen omaisuuserien takauksesta, mikä vähentää sen riskiä.
• Ne tarjoavat omaisuuden hajauttamisen, koska niiden korrelaatio muihin varallisuusluokkiin on heikko.
• Se tarjoaa säännöllisiä ja toistuvia tuloja muihin korkotuotteisiin verrattuna. MBS: llä on kuukausimaksut, kun taas yrityslainat tarjoavat vuosittaisen tai puolivuotisen maksun.
• Asuntolainan takaama arvopaperi on turvallisempi sijoitus kuin debentuurilainat, kuten maksukyvyttömyystapauksissa, ja vakuudet voidaan myydä lainojen haltijoille.
• MBS: llä ei ole hännäriskiä, ​​koska erääntymisajankohtana ei ole kertakorvausta, koska kuukausimaksu sisältää korkoa ja pääomaa, joka jakautuu joukkovelkakirjalainalle. Kun taas muissa joukkovelkakirjoissa on suuri hännän riski erääntyneiden kertakorvausten vuoksi, mikä lisää joukkovelkakirjojen haltijoille aiheutuvaa riskiä.

Haitat

• Asuntolainan takaama vakuus tarjoaa alhaisemman tuoton kuin debentuurilainat.
• Asuntolainojen takaama vakuus, jota usein mainostetaan turvallisena sijoituksena, herätti negatiivista julkisuutta johtuen niiden roolista vuoden 2008 subprime-asuntolainakriisissä. Korkean kannattavuuden takia pankit tulivat tyytymättömiksi ja antoivat lainoja ihmisille, joiden luottokelpoisuus oli heikko. Kun subprime-asuntolainat jäivät maksamatta, se johti miljoonien dollareiden sijoittajien menetykseen ja monien suurten sijoituspankkien konkurssiin, kuten Lehman-veljet. Joten nämä joukkolainat ovat yhtä hyviä kuin omaisuus ja ihmiset ottavat rahaa näiltä varoilta.
• Tällaisilla joukkovelkakirjojen haltijoilla on ennakkomaksun riski, jos korkotaso laskee markkinoilla. Lisäksi heidän saamansa rahat on sijoitettava alhaisemmalla korolla, mikä vähentää heidän tuottoa.

Johtopäätös

Asuntolainat omaisuusluokanaan tarjoavat monipuolistamista ja tarjoavat sijoittajalle korkeamman tuoton kuin valtionkassa ja pienemmän riskin kuin debentuurilainat. Lisäksi ne tarjoavat rahaa sijoituspankeille ostaa lisää asuntolainoja ja pankit lainata enemmän rahaa, mikä auttaa pitämään asuntolainakorot kilpailukykyisinä ja markkinoiden likvideinä.

Suositellut artikkelit

Tämä on ollut opas asuntolainasta ja sen merkityksestä. Tässä käsitellään asuntolainan tyyppejä sekä esimerkkejä, etuja, haittoja ja niiden eroja joukkovelkakirjalainoista. Voit oppia lisää rahoituksesta seuraavista artikkeleista -

• Kiinteäkorkoinen asuntolaina
• Bullet Bond
• Bond-tikkaat
• Esimerkki joukkovelkakirjarahastosta