Teollisuuden REIT-määritelmät
Industrial REITs on kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa tai ylläpitää kiinteistöjä, kuten valmistusta, varastointia, tuotantoa, jakelua tai muita teollisuusalueita, ja ansaitsee joko vuokraamalla tai vuokraamalla niitä yrityksille.
Kuinka se toimii?
Industrial REITs ostaa tiloja tai rakentaa tiloja, jotka voidaan vuokrata tai vuokrata yrityksille teollisiin, erityisesti teollisiin tarkoituksiin. Tällaiset REIT-rahastot muodostavat joukon varoja, jotka auttavat heidän liiketoimintaansa investointitarkoituksiin. REITs kerää rahoitusta joko yksityissijoittajien tai yritysten rahoitusosuuksilla. Nämä varat käytetään sitten joko rakennusten, teollisuuskeskusten (osittain tai kokonaan), teollisuustilojen, tehtaiden, tuotantokeskusten jne. Ostamiseen tai tällaisten teollisuuskiinteistöjen hallintaan, ennalta omistamiseen tai vuokraamiseen, jotta niitä voidaan vuokrata edelleen kerätä rahaa.
He työskentelevät liiketoimintamallin mukaan, joka vaatii suurempia osinkoja sijoittajille. Nämä REIT-yhtiöt on vapautettu liittovaltion tuloverosta, kunhan ne antavat 90% verotettavasta tulosta osinkoina osakkeenomistajille. Sijoittajilla on myös kannustimia pääoman arvonnousuun kiinteistöjen korkojen nousun takia.
Teollisuuden REITit, kuten muutkin REITit, laskevat liikkeeseen osakkeita oman pääoman ehtoiseen rahoitukseen yhdessä yritystason velkarahoituksen kanssa. Toisin kuin perinteiset kiinteistösijoitusrahastot, nämä rahastot käyvät kauppaa myös julkisilla valuuttamarkkinoilla.
Sijoittajien näkökulma
-
- On tärkeää huomata, että REITit, teollisuus mukaan lukien, tekevät pitkäaikaisia investointeja kiinteistöihin. Siksi kaikkiin päätöksiin tai suunnitelmiin sijoittaa rahaa tällaisiin rahastoihin tulisi sisältyä pitkän aikavälin näkemys sijoituksista.
- Näiden REIT: ien sijoituspäätösten tulisi perustua liiketoiminnan arviointiin. Osinkotuotto on yksi parhaista mittaustyökaluista, ja se voidaan laskea jakamalla osingot toiminnan kassavirralla. Suurempi suhde osoittaa paremman tuoton.
- Aina etsiä REIT: itä, jotka ovat toimineet hyvin historiallisesti. Hyvällä suorituksella REITillä on varmasti vahva joukkue, joka yleensä tarjoaa mahdollisuuksia hyvään suorituskykyyn tulevaisuudessa.
- Harkitse ennen sijoitusten tekemistä markkinoidynamiikan, makrotaloudellisen ympäristön, jossa REIT: t toimivat, ja sijoituksen riski-tuotto-profiilin ymmärtämistä.
Esimerkkejä teollisista REITeistä
Yhdysvaltain markkinoilla teollisten kiinteistösijoitusten osuus on noin 10% laajapohjaisista kiinteistövälityskaupoista. Jotkut teollisuuden suosituista REIT-ryhmistä ovat:
-
-
- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (KYLMÄ)
- PS-yrityspuistot (PSB)
- EastGroup (EGP)
- STAG Teollinen (STAG)
- Innovatiivinen teollisuus (IIPR)
-
Joitakin eniten osinkoja maksavista teollisista REIT-yhtiöistä ovat:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Teollisuuden logistiikkakiinteistöt
-
Näiden REIT-yhtiöiden osinkotuotto on yli 7%.
Eri REIT: llä on erilaiset ominaisuudet kiinteistönhallinnassa. Jotkut tällaiset REIT: t omistavat / hallinnoivat tuotantolaitoksia, kun taas toiset omistavat / hallinnoivat varastoja tai jakelukeskuksia.
Katsotaanpa joitain tunnettuja teollisia REIT-tiedostoja nopeasti:
Prologis kuuluu näiden REIT: ien logistiikan alaluokkaan. Se on yksi suurimmista ja parhaiten luokitelluista (luottokelpoisuuden perusteella) REIT-yhtiöistä ja hallinnoi varastoja ja jakelukeskuksia. Sen markkina-arvo on lähes 50 miljardia dollaria ja osinkotuotto 2,9%.
Toinen tärkeä toimija teollisuustiloissa on Stag industrial REIT, jolla on logistiikka- ja valmistustiloja. Se toimii pääasiassa Yhdysvalloissa ja on pienempi toimija. Se antoi osinkotuottoa 4,9% pitäen samalla markkina-arvoa 3,5 miljardilla dollarilla.
Duke Realty Corporation , yhdysvaltalainen, on erilainen REIT, joka keskittyy jakelukeskuksiin ja lääketieteellisiin toimistoihin. Sen markkina-arvo on 10,9 miljardia dollaria ja osinkotuotto 2,8%.
Edut
-
-
- Etuna on joustavuus teollisuustilojen hallinnassa ja niiden muuttamisessa yritysten tai asiakkaiden erityistarpeiden mukaan. Siten sopeutumiskyvystä tulee tärkeä näkökohta teollisessa REIT: ssä.
- Samalla tavoin heidän on keskityttävä vähemmän rakennuksen ja kiinteistöjen korjaamiseen ja estetiikkaan. Muut REIT: t kohtaavat tämän ongelman kiinteistön esteettisen arvon vuoksi.
- Investoinnit näihin REIT: iin voivat olla etuja, koska logistiikkatiloja on ollut vähän, kun yhä enemmän valmistustoimintaa on tulossa lautaselle.
-
Haitat
-
-
- Kasvutekijät ovat vahvasti riippuvaisia taloudellisesta tilanteesta. Useimmiten jatkuvasti muuttuvat makroolosuhteet aiheuttavat volatiliteettia näissä REIT-tiedoissa. Yksi tällainen makrotaloudellinen tekijä on korko.
- Näillä REITillä on lyhytaikainen vuokrasopimus. Tämä tarkoittaa, että ne vuokraavat lyhyemmäksi ajaksi muihin kiinteistöihin verrattuna, ja siksi se vaikuttaa REIT: iin liittyviin kasvumahdollisuuksiin.
- Niiden asettaminen on haastavaa ja tasoittaa tietä markkinoille pääsyn esteille. Valtavat investoinnit REIT-palveluihin, erityisesti teollisiin, aiheuttavat vain harvat pelaajat aloittamaan kilpailun tai ylläpitämään sitä.
- Teollisuuden REITit voivat olla ylitarjonnan riskejä. Taloudellisen vaurauden aikana teollisuuden kehitys on itsestäänselvyys, ja sillä on taipumus vaikuttaa kielteisesti kysynnän ja tarjonnan profiiliin.
-
Johtopäätös
Teollisuuden REITit ovat toimineet odotusten yläpuolella viimeisen vuosikymmenen aikana. Suorituskyky johtuu pääasiassa sähköisen kaupankäynnin aallosta ja teknologiaystävällisten teollisuustilojen kasvavasta kysynnästä. Verkkokaupan jättiläiset, kuten Amazon, Walmart ja Home Depot, ovat suurimmat sijoittajat teollisuustiloihin.
Varainhoitovuoden 2019 loppuun saakka REIT: t näkivät vahvat leasinghinnat ja työntivät vuokrien kasvua varsin vaikuttavasti. Myös vuokrausaste nousi ennätyskorkealle vuokrien voimakkaasta kasvusta huolimatta. Kaksi tärkeintä tekijää tämän REIT-kasvun kannalta ovat olleet teollisuuden varastojen kehitys ja teollisuustilojen kysyntä-tarjonta.
On huomattava, että näillä REIT-yksiköillä on rahoitukseen liittyviä riskejä, koska ne riippuvat suurelta osin yrityksiltä tai sijoittajilta lainatusta rahasta. Korkojen nousu voi vahingoittaa tällaisia REIT-sopimuksia ja heikentää niiden marginaaleja.
