Mikä on korkoprosenttikaava?
Ylärajan tai pääomakoron kaava on hyvin yksinkertainen, ja se lasketaan jakamalla nettotuotot omaisuuden nykyisellä markkina-arvolla ja ilmaistuna prosentteina. Sijoittajat käyttävät sitä arvioidessaan kiinteistösijoituksia yhden vuoden tuoton perusteella. Sitä käytetään periaatteessa auttamaan päättämään, onko kiinteistö hyvä.
Matemaattisesti Cap Rate Formula on esitetty
Korkokorkokaava = Nettotuotot / omaisuuden nykyinen markkina-arvo
Selitys
Laskenta voidaan tehdä seuraavissa kolmessa yksinkertaisessa vaiheessa:
- Vaihe 1: Ensinnäkin kiinteistöjen vuokratuotot on arvioitava oikein. Tämän perusteella suoritetaan nettotulojen laskenta, joka on periaatteessa kiinteistöjen tuottama vuotuinen tulo vähennettynä kaikista toiminnan aikana aiheutuvista kuluista, jotka sisältävät tehtäviä, kuten kiinteistön hallinta, verojen maksaminen, vakuutukset, jne.
- Vaihe 2: Toiseksi kiinteistön nykyinen markkina-arvo on arvioitava asianmukaisesti, mieluiten arvostetun asiantuntijan. Kiinteistön nykyinen markkina-arvo on sen arvo markkinoilla.
- Vaihe 3: Lopuksi korkokanta voidaan laskea jakamalla operatiiviset nettotuotot sijoituskiinteistön nykyisellä markkina-arvolla.
Esimerkkejä ylärajan kaavasta (Excel-mallin kanssa)
Katsotaanpa yksinkertainen edistyneempi esimerkki ymmärtämään sitä paremmin.
Esimerkki 1
Oletetaan, että sijoittaja aikoo ostaa kiinteistön. Nyt sijoittaja aikoo tehdä päätöksen ylärajan perusteella, mikä on tehokas mittari kiinteistöjen arvioinnissa. Sijoittaja löytää kolme kiinteistöä, joilla on niiden vuotuiset tuotot, kulut ja markkina-arvot, kuten alla mainitaan:
Lasketaan nyt vastaavien ominaisuuksien yläraja,
Kiinteistö A
Joten kiinteistön A korkoprosentti = (150 000 dollaria - 15 000 dollaria) ÷ 1 500 000 dollaria
= 9%
Ominaisuus B
Joten kiinteistön B korkokanta = (200 000 dollaria - 40 000 dollaria) * 100% ÷ 4500 000 dollaria
= 3,56%
Ominaisuus C
Joten kiinteistön C korkokanta = (300 000 - 50 000 dollaria) * 100% ÷ 2 500 000 dollaria
= 10,00%
Siksi sijoittajan tulisi ostaa kiinteistö C, koska se tarjoaa korkeimman 10 prosentin ylärajan.
Esimerkki 2
Oletetaan, että on toinen sijoittaja, joka haluaa ostaa kiinteistön, ja sijoittajalla on alla mainitut tiedot. Sijoittaja sijoittaa kiinteistöön vain, jos korkokanta on 10% tai korkeampi.
Yllä olevien tietojen perusteella olemme nyt laskeneet seuraavat arvot, joita käytetään edelleen laskettaessa ylärajaa.
Vuotuinen bruttotuotot
Vuosittaiset kulut
Nettotuotot
Alla olevassa mallissa olemme käyttäneet korkokannan yhtälön laskemista.
Joten laskelma on -
Koska laskettu yläraja on korkeampi kuin sijoittajan tavoitekorko (10%), sijoittaja voi siis sijoittaa kyseiseen kiinteistöön. Lasketun koron perusteella voidaan myös päätellä, että koko sijoitus saadaan takaisin = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 vuodessa
Cap Rate Formula Laskin
Voit käyttää seuraavaa laskinta.
| Nettotuotot | |
| Omaisuuden nykyinen markkina-arvo | |
| Ylärajan kaava | |
| Ylärajan kaava = |
|
|
Osuvuus ja käyttö
- Pääomakoron pääasiallisena käyttötarkoituksena on erottaa eri kiinteistösijoitusmahdollisuudet. Oletetaan, että kiinteistösijoitus tarjoaa vastineeksi noin 4%, kun taas toisella kiinteistöllä on noin 8%: n yläraja. Sitten sijoittaja keskittyy todennäköisesti kiinteistöön, jolla on korkeampi tuotto. Lisäksi se voi myös osoittaa kiinteistön trendin, joka osoittaa, onko arvioituihin vuokratuloihin perustuva oikaisu tarpeen.
- Kiinteistösijoittajien näkökulmasta yläraja on välttämätön työkalu, koska se antaa sijoittajalle mahdollisuuden arvioida kiinteistö sen nykyisen markkina-arvon ja sen nettotuoton perusteella. Se auttaa sijoituskiinteistön alkuperäisen tuoton saavuttamisessa.
- Sijoittajalle kiinteistön korkotason nousu voi olla osoitus vuokratulojen noususta kiinteistön hintaan nähden. Toisaalta sijoittaja voi nähdä tämän koron laskun merkkinä pienemmistä vuokratuloista suhteessa kiinteistön hintaan. Sellaisena voi olla kriittinen tekijä sijoittajalle päättää, onko kiinteistö ostamisen arvoinen vai ei.
- Lisäksi se voi myös olla indikaattori siitä, kuinka kauan kiinteistö vie koko kiinteistösijoituksen takaisin. Oletetaan, että kiinteistöllä on noin 10%: n yläraja, mikä tarkoittaa, että koko sijoituksen palauttaminen kestää 10 vuotta (= 100% ÷ 10%).
