Omaisuusvakuudelliset arvopaperit (RMBS, CMBS, CDO) Wallstreetmojo

Omaisuusvakuudelliset arvopaperit

Vuoden 2008 maailmanlaajuisen finanssikriisin jälkeen, ja CDO: n, CMBS: n ja RMBS: n tunnetuista hienostuneista rahoituspapereista ja siitä, miten niillä oli suuri rooli kriisin muodostumisessa, kävi valtava huhu. Näitä arvopapereita kutsutaan omaisuusvakuudellisiksi arvopapereiksi (ABS), kattotermiksi, jota käytetään viittaamaan eräänlaiseen arvopaperiin, joka saa arvonsa omaisuuserästä, joka voi olla joukkovelkakirjalaina, asuntolaina, autolaina tai jopa luottokortti maksut.

Tässä artikkelissa tarkastelemme omaisuusvakuudellisia arvopapereita ja niiden tyyppejä yksityiskohtaisesti.

  • Miksi omaisuusvakuudelliset arvopaperit?
  • Omaisuusvakuudellisten arvopapereiden tyypit
  • RMBS (asuntolainan takaamat arvopaperit)
    • RMBS: n rakenne
    • Esimerkki RMBS: stä (asuntolainan takaamat arvopaperit)
  • CMBS (kaupalliset kiinnelainavakuudelliset arvopaperit)
    • CMBS: n rakenne
  • CDO: t (vakuudelliset velkasitoumukset)
    • CDO-esimerkki

Miksi omaisuusvakuudelliset arvopaperit?

ABS: n perustaminen tarjoaa suurille institutionaalisille sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa tuottavampiin omaisuusluokkiin ottamatta paljon lisäriskiä ja auttaa samalla lainanantajia keräämään pääomaa pääsemättä päämarkkinoille. Se antaa myös pankeille mahdollisuuden poistaa lainat kirjanpidostaan, kun lainojen luottoriski siirtyy sijoittajille.

Rahoitusvarojen yhdistämisprosessia, jotta ne voidaan myydä sijoittajille myöhemmin, kutsutaan arvopaperistamiseksi (tarkastelemme tarkemmin prosessia myöhemmässä osassa esimerkkien avulla), jonka yleensä tekevät sijoituspankit. Lainanantaja myy prosessin aikana lainasalkunsa Investointipankille, joka sitten pakkaa nämä lainat takaisin asuntolainatakuudelliseksi arvopaperiksi (MBS) ja myy sen sitten muille sijoittajille pidettyään jonkin verran palkkioita itselleen.

Omaisuusvakuudellisten arvopapereiden tyypit

Erilaiset ABS-tyypit ovat:

  • RMBS (asuntolainan takaamat arvopaperit),
  • CMBS (kaupalliset kiinnelainavakuudelliset arvopaperit) ja
  • CDO: t (vakuudelliset velkasitoumukset).

Näissä instrumenteissa on tiettyjä päällekkäisyyksiä, koska arvopaperistamisen perusperiaate pysyy pääosin samana, vaikka kohde-etuus saattaa poiketa toisistaan.

Katsotaanpa erityyppisiä omaisuusvakuudellisia arvopapereita:

RMBS (asuntolainan takaamat arvopaperit)

  • RMBS on eräänlainen kiinnelainan takaama velkapaperi, jossa kassavirrat ovat peräisin asuntolainoista.
  • Nämä arvopaperit voivat sisältää kaikki yhden tyyppiset asuntolainat tai yhdistelmän erityyppisiä lajeja, kuten ensisijaiset (korkealaatuiset ja korkean luottokelpoisuuden omaavat lainat) ja subprime-lainat (alhaisemmilla luottoluokituksilla ja korkeammilla koroilla annetut lainat) kiinnitykset.
  • Toisin kuin kaupalliset kiinnitykset, asuntolainat aiheuttavat lainan laiminlyönnin riskin lisäksi luoton ennakkomaksun riskin (koska asuntolainojen ennakkomaksut ovat hyvin alhaiset tai olemattomat) lainanantajan näkökulmasta, mikä vaikuttaa odotettavissa oleviin tuleviin kassavirtoihin .
  • Koska RMBS koostuu suuresta määrästä pieniä asuntolainoja, jotka talot takaavat vakuudeksi, niihin liittyvä maksukyvyttömyysriski on melko pieni (Mahdollisuudet, että suuri osa lainanottajista laiminlyö takaisinmaksunsa samanaikaisesti, on hyvin pieni ).
  • Tämä auttaa heitä saamaan korkeamman luottoluokituksen kuin kohde-etuudet.
  • Institutionaaliset sijoittajat, mukaan lukien vakuutusyhtiöt, ovat perinteisesti olleet tärkeitä sijoittajia RMBS: ssä, johtuen osittain niiden tarjoamista pitkäaikaisista kassavirroista.
  • RMBS: n voivat antaa liikkeeseen liittovaltion tukemat virastot, kuten Fannie Mae ja Freddie Mac, sekä yksityiset laitokset, kuten pankit.

RMBS: n rakenne

Katsotaanpa RMBS: n rakennetta ja miten ne luodaan:

  1. Tarkastellaan pankkia, joka antaa asuntolainoja ja on lainannut 1 miljardin dollarin arvosta tuhansille lainanottajille jaettuja lainoja. Pankki saa takaisinmaksut näistä lainoista 5-20 vuoden kuluttua riippuen maksamattomien lainojen kestosta.
  2. Nyt lainojen lisäämiseksi pankki tarvitsee lisää pääomaa, jota voidaan kerätä monin tavoin, mukaan lukien vakuudellisten / vakuudettomien joukkovelkakirjojen liikkeeseenlasku tai osakeanti. Toinen tapa, jolla pankki voi kerätä pääomaa, on myydä lainasalkku tai osa siitä arvopaperistamisvirastolle, kuten Federal National Mortgage Association (FNMA), joka tunnetaan yleisesti nimellä Fannie Mae. Tiukkojen vaatimustensa vuoksi Fannie Maen ostamien lainojen on oltava korkeiden standardien mukaisia ​​(toisin kuin yksityisten laitosten liikkeeseen laskemat RMBS: t, jotka ovat hyvin samanlaisia ​​kuin CDO: t).
  3. Nyt Fannie Mae yhdistää nämä lainat toimikautensa perusteella ja pakkaa ne uudelleen RMBS: ksi. Koska nämä RMBS: t takaa Fannie Mae (joka on hallituksen tukema virasto), niille annetaan korkea luottoluokitus AAA ja AA. Näiden arvopapereiden korkeiden luokitusten vuoksi riskin välttävät sijoittajat, kuten suuret vakuutusyhtiöt ja eläkerahastot, ovat tärkeimmät sijoittajat tällaisiin arvopapereihin.

Tarkastelemme esimerkkiä saadaksemme paremman käsityksen RMBS: stä:

Esimerkki RMBS: stä (asuntolainan takaamat arvopaperit)

Oletetaan, että pankilla on 1 000 maksamatta olevaa asuntolainaa, joiden arvo on 1 miljoona dollaria, joista jokaisen maturiteetti on 10 vuotta. Siten pankkien kokonaislainasalkku on miljardi dollaria. Ymmärtämisen helpottamiseksi oletamme, että kaikkien näiden lainojen korko on sama 10%, ja kassavirta on samanlainen kuin joukkovelkakirjalaina, jossa lainanottaja maksaa vuosittain korkomaksuja vuosittain ja maksaa pääoman lopussa .

  • Fannie Mae ostaa lainat pankilta 1 miljardilla dollarilla (pankki saattaa veloittaa lisäksi joitain maksuja).
  • lainojen vuotuinen kassavirta olisi 10% * 1 miljardi = 100 miljoonaa dollaria
  • kassavirta 10. vuonna = 1,1 miljardia dollaria
  • olettaen, että Fannie Mae myy 1000 yksikköä RMBS: tä sijoittajille, joiden arvo on 1 miljoona dollaria
  • Kun otetaan huomioon Fannie Maen luottoriskin ottamisesta perimät 2 prosentin palkkiot, sijoittajien tuotto olisi 8 prosenttia.

Vaikka tuotto ei ehkä näytä olevan kovin korkea, ottaen huomioon korkean luottoluokituksen ja samanlaisten luottoluokitusten sijoitusarvopapereiden tuottamat tuotot ovat 1-2% matalampia. Se tekee niistä erittäin houkuttelevan sijoitusvaihtoehdon matalan riskin sijoittajille, kuten vakuutusyrityksille ja eläkerahastoille.

RMBS: ään liittyvä riski tulee esiin, kun lainanottajat alkavat laiminlyödä asuntolainojaan. Pieni määrä maksukyvyttömyyksiä sanotaan 10: stä 1000: sta, sillä ei ole suurta eroa sijoittajan näkökulmasta, mutta kun suuri määrä lainanottajia laiminlyö samanaikaisesti, siitä tulee kysymys sijoittajille, koska tuotettu tuotto kasvaa merkittävästi vaikuttaa.

CMBS (kaupalliset kiinnelainavakuudelliset arvopaperit)

  • Kaupalliset asuntolainatakuudelliset arvopaperit ovat eräänlainen kiinnelainatakuinen vakuus, jota tukevat kaupalliset kiinteistövakuudelliset asunnot.
  • Nämä liikekiinteistölainat myönnetään tuloja tuottaville kiinteistöille, joita voidaan lainata kiinteistöille, kuten huoneistokomplekseille, tehtaille, hotelleille, varastoille, toimistorakennuksille ja ostoskeskuksille.
  • Samoin kuin RMBS, CMBS luodaan, kun luotonantaja ottaa ryhmän jäljellä olevista lainoista, niputtaa ne yhteen ja myy ne sitten arvopaperistetussa muodossa kiinnelainatakuisena vakuudeksi, joka muistuttaa joukkovelkakirjojen kassavirtaa.
  • CMBS ovat yleensä monimutkaisempia arvopapereita kiinteistölainojen omaisuuden luonteen vuoksi. Toisin kuin asuntolainat, joissa ennakkomaksuriski on yleensä melko korkea, kaupallisten asuntolainojen tapauksessa tämä ei ole asia . Tämä johtuu siitä, että kaupalliset asuntolainat sisältävät yleensä työsulku- ja huomattavia ennakkomaksusakkoja , mikä tekee niistä olennaisesti määräaikaisia ​​lainoja.
  • CMBS-emissiot on yleensä rakennettu useisiin eriin kassavirran riskialttiuden perusteella.
  • Erät on luotu siten, että etuoikeuserät kantavat pienemmän riskin, koska heillä on ensimmäinen oikeus syntyneisiin kassavirtoihin (korkomaksuihin); näin ollen he saavat korkeamman luottoluokituksen ja tuottavat matalammat tuotot.
  • Kun korkeamman riskin omaava etuoikeusluokka tuottaa rahavirran koroista ja pääomista; siten heille annetaan alhaisemmat luottoluokitukset ja korkeammat tuotot.

CMBS: n rakenne

Katsotaanpa CMBS: n rakennetta ja miten ne luodaan:

  1. Harkitse pankkia, joka antaa kaupallisia kiinnityksiä kiinteistöille, kuten asuntokomplekseille, tehtaille, hotelleille, varastoille, toimistorakennuksille ja ostoskeskuksille. Ja on lainannut tietyn summan rahaa eri aikoina monipuolisessa lainanottajien joukossa kaupallisiin tarkoituksiin.
  2. Nyt pankki myy kaupallisen asuntolainasalkunsa arvopaperistamisvirastolle, kuten Fannie Mae (kuten näimme RMBS: n kanssa), joka niputtaa nämä lainat pooliin ja luo sitten joukon joukkovelkakirjoja, joita kutsutaan erilaisiksi eriksi.
  3. Nämä erät luodaan lainojen laadun ja niihin liittyvän riskin perusteella. Ensisijaisilla maksuerillä on korkein maksuprioriteetti, ja ne tuetaan korkealaatuisilla lyhyemmillä lainoilla (koska riski on pienempi) ja niiden tuotto on matalampi. Vaikka nuoremmilla maksuerillä on alhaisempi maksuprioriteetti, niiden takana on pidemmän aikavälin lainat, ja niiden tuotot ovat korkeammat.
  4. Luottoluokituslaitokset arvioivat nämä erät ja antavat luokitukset. Vanhemmilla etuoikeusluokilla on korkeammat luottoluokitukset, jotka kuuluvat sijoitusluokkaan (luokitus yli BBB-), kun taas alempien luokitusten junioriluokitukset kuuluvat korkeaan tuottoon (BB + ja alle).
  5. Tämä antaa sijoittajille joustavuuden valita CMBS-suojauksen tyyppi riskiprofiilinsa perusteella. Suuret institutionaaliset sijoittajat, joilla on matala riskiprofiili, haluaisivat sijoittaa mieluummin vanhimpiin etuoikeusluokkiin (luokiteltu AA- ja AAA-luokkiin), kun taas riskialttiit sijoittajat, kuten hedge-rahastot ja kaupankäyntiyritykset, saattavat suosia matalamman luottoluokituksen korkeamman tuoton vuoksi.

CDO: t (vakuudelliset velkasitoumukset)

  • Vakuudelliset velkasitoumukset ovat eräänlainen strukturoitu omaisuusvakuudellinen vakuus, jossa yksittäiset kiinteäkorkoiset varat (voivat vaihdella asuntolainasta ja yritysvelasta luottokorttimaksuihin) yhdistetään ja pakataan erillisiin eriin (kuten CMBS: n kanssa näimme) perustuen korkosijoitusten riskialttiutta ja myydään sitten jälkimarkkinoille.
  • Samasta korkosijoituksista veistettyjen erien riskiprofiili voi vaihdella huomattavasti.
  • Luottoluokituslaitokset antavat erille luottoluokitukset niiden riskin perusteella.
  • Vanhemmalle etuoikeusluokalle on annettu korkein AAA-luokitus, koska heillä on pienin riski, vaikka niiden tuotot ovat alhaisemmat. Keskimääräiset erät, joiden riskiluokka on kohtalainen AA: n ja BB: n välillä, tunnetaan mezzanine-eränä.
  • Alinta erää, jolla on alin luokitus (finanssipolitiikassa, Junk-luokitus) tai luokittelematon, kutsutaan oman pääoman eräksi, ja niillä on suurin riski sekä korkeampi odotettu tuotto.
  • Jos ryhmään kuuluvat lainat alkavat laiminlyödä maksuja, pääomaerä ottaa ensimmäisenä tappiot samalla kun etuoikeuserään ei vaikuta.
  • Mielenkiintoinen näkökohta CDO-yhtiöille on, että ne voidaan luoda mistä tahansa korkosijoituksesta, joka voi olla jopa muuta CDO: ta.
  • Esimerkiksi on mahdollista luoda uusi CDO yhdistämällä lukemattomien muiden CDO: iden (etupäässä roskapostiluokitukset) sub-prime-kiinnitykset tai pääomaerät ja luomalla sitten korkeampi erä tästä CDO: sta, jolla on huomattavasti korkeampi luokitus verrattuna kohde-etuuteen (todellinen prosessi on paljon monimutkaisempi, mutta perusajatus pysyy samana).
  • Tämä oli yleinen käytäntö finanssikriisiä edeltävinä vuosina, ja sillä oli merkittävä rooli omaisuuskuplan syntymisessä.
  • Hypoteekkilainoista tuli tavallaan polttoaine tällaisten arvopapereiden luomiseksi, ja niitä maksettiin kenellekään ja kaikille ilman vaadittavaa huolellisuutta.

CDO-esimerkki

Katsotaanpa esimerkkiä saadaksemme paremman käsityksen CDO: sta:

Tarkastellaan pankkia, jolla on 1000 maksamatta olevaa lainaa (mukaan lukien asuin- ja kaupalliset lainat), joiden arvo on 1 miljoona dollaria ja joista jokaisen maturiteetti on 10 vuotta. Siten pankin koko lainasalkku on 1 miljardi dollaria. Ymmärtämisen helpottamiseksi oletamme, että kaikkien näiden lainojen korko on sama 10%, ja kassavirta on samanlainen kuin joukkovelkakirjalaina, jossa lainanottaja maksaa vuosittain korkomaksuja vuosittain ja maksaa pääoman lopussa .

  • Investointipankki ostaa lainat pankilta 1 miljardilla dollarilla (pankki saattaa veloittaa joitakin maksuja lisäksi).
  • vuotuinen lainojen kassavirta olisi 10% x 1 miljardi = 100 miljoonaa dollaria
  • kassavirta 10. vuonna = 1,1 miljardia dollaria
  • Oletetaan, että investointipankki yhdistää nämä lainavarat ja pakkaa ne uudelleen kolmeen erään: 300 000 yksikköä etuoikeusluokkaan, 400 000 yksikköä mezzanine-erään ja 300 000 yksikköä oman pääoman erää, joiden arvo on 1000 dollaria.

Lisäksi esimerkin laskemisen helpottamiseksi oletamme, että sijoituspankki sisällyttää provisiopalkkionsa kustannuksiin

  • Koska vanhempien erien riski on pienin, sanotaan, että heille saatu kuponki on 70 dollaria yksikköä kohti. Tuloksena heille 7%: n saanto
  • Mezzanine-erässä otetaan huomioon, että kuponkimäärä on 90 dollaria yksikköä kohti, mikä antaa heille 9%: n tuoton
  • Nyt oman pääoman erässä kuponkimäärä on jäljellä oleva summa, joka on jäljellä seniorin ja mezzanine-maksun jälkeen.
  • Joten, vanhempien erien kokonaismaksu = 70 dollaria x 300 000 = 21 miljoonaa dollaria
  • mezzanine-erän kokonaismaksu = 90 dollaria x 400000 = 36 miljoonaa dollaria
  • Siten jäljellä oleva pääomaerä on 100 miljoonaa dollaria - (21 miljoonaa dollaria + 36 miljoonaa dollaria) = 43 miljoonaa dollaria
  • Kuponkiyksikkö maksaa yksikköä kohti = 43 miljoonaa dollaria / 300 000 dollaria = 143,3 dollaria
  • Näin osakkeenomistajien 14,3 prosentin tuotto

Se näyttää erittäin houkuttelevalta verrattuna muihin eriin! Mutta muista, että tässä olemme ottaneet huomioon, että kaikki lainanottajat maksoivat maksut ja maksuissa oli 0% oletusarvo

  • Tarkastellaan nyt tapausta, jossa markkinoiden kaatumisen tai taloudellisen taantuman vuoksi tuhannet ihmiset menettivät työpaikkansa eivätkä nyt pysty maksamaan lainojen korkomaksua.
  • Oletetaan, että tämä johtaa siihen, että 15% lainanottajista laiminlyö korkojaan.
  • Näin ollen sen sijaan, että kokonaiskassavirta olisi 100 miljoonaa dollaria, se tulee olemaan 85 miljoonaa dollaria
  • Koko 15 miljoonan dollarin tappio otetaan oman pääoman erästä, jolloin heille jää 28 miljoonaa dollaria. Tämän seurauksena yksikkökuponki on 93,3 dollaria ja tuotto 9,3%, melkein sama kuin mezzanine-erä.

Tämä korostaa alempiin eriin liittyvää riskiä. Jos laiminlyönti oli 40%, koko oman pääoman kuponkimaksu olisi pyyhitty pois.

Muita johdannaisiin liittyviä artikkeleita, joista saatat pitää

  • Korkojohdannaisten määritelmä
  • Joukkovelkakirjojen hinnoittelu
  • Mikä on tuottokäyrän kaltevuus?
  • Sijoitusarvopaperit

Mielenkiintoisia artikkeleita...