Mikä on vaikea rahalaina?
Kova rahalaina on eräänlainen rahoitus, jota pankit ja pankit eivät tarjoa kiinteistösijoittajille. Se ei vaadi paljon luottotarkastusta, koska sen takana on vakuus. Sijoittaja haluaa mieluummin valita kovan rahan lainanantajan, koska laina toimitetaan nopeasti sanottuna viikon kuluessa verrattuna perinteisiin pankkiireihin, joiden maksaminen kestää noin 1-2 kuukautta.
Tämän tyyppistä lainaa kutsutaan myös lyhytaikaiseksi väliaikaiseksi lainaksi, koska se korjaa kiinteistön oston ja jälleenmyynnin välisen rahoituskuilun.
Kuinka kovan rahan laina toimii?
Kiinteistösijoittajan tehtävä on tunnistaa kiinteistö. Osta kiinteistö, tee korjauksia tai remontointeja, lisää sen markkina-arvoa ja myy kiinteistö jälleen.
- Sijoittajalla on yleensä rahoituskysymyksiä kiinteistön ostohetkellä, ja ne edellyttävät nopeaa rahoitusta, jotta kiinteistö voidaan myydä välittömästi.
- Perinteiset pankkiirit eivät koskaan rahoita kovan rahan lainoja, koska lainan suhde arvoon voi olla korkea (yli 75%). Siksi kiinteistösijoittajat valitsevat yksityiset toimijat, jotka rahoittavat projektin.
- Kiinteistö annetaan vakuudeksi luotonantajalle. Luotonantaja ei ole kiinnostunut sijoittajan tuloista tai luottohistoriasta, koska laina on lyhyellä aikavälillä.
Esimerkki
Sijoittaja on törmännyt kiinteistöihin ja hankkinut seuraavat tiedot kovan rahan lainasta:
Ratkaisu:
Selitys:
- Normaalien pankkiirien tarjoama rahoitus on vain 70% kovan rahan lainanantajiin verrattuna. Lisäksi sijoittajan vaatima käsirahan määrä on pienempi.
- Sijoittaja voi hallita korjauksia ja satunnaisia kuluja käytettävissä olevien säästöjen puitteissa.
- Viiden kuukauden aikana sijoittaja voi helposti suunnitella kiinteistön korjauksia ja kunnostustöitä.
- Sijoittajan tuottama tuotto on komea annetulla ajanjaksolla.
Keitä kiinteistösijoittajat suosivat kovan rahan lainanantajia?
- Sijoittajien, jotka yrittävät kilpailla monien kilpailukykyisten tarjousten kanssa, tulisi mieluummin valita kovan rahan lainavaihtoehto, mikä auttaa heitä saamaan kaupan nopeasti.
- Sijoittajat, joilla on huono luottohistoria, voivat käyttää kovan rahan lainavaihtoehtoa varmistaakseen nopean maksun ilman kysymyksiä ja tiedusteluja. Tällaisilla sijoittajilla on suuret mahdollisuudet hylätä perinteiset pankkiirit.
- Uusilla sijoittajilla markkinoilla ei myöskään ole terveellisiä tulohistoriaa. Lisäksi sijoittaja voi laskea osaa kiinteistösijoituksesta, mikä altistaa hänet pienemmälle riskille.
Vaatimukset
- Lainanantajan päävaatimus on, että kiinteistön on oltava luotonantajan vakuudella.
- Luotonsaajan luottohistoria tai luottoluokitus ei ole lainanantajan huolenaihe.
- Luotonantaja on kuitenkin huolissaan sijoittajan tekemästä investoinnista.
- Sijoittajan tulisi tuottaa luotonantaja mainitun lainan laina- ja takaisinmaksusuunnitelmalla vakuuttamalla olennaisesti arvopaperin takaisinmaksuohjelmasta ja myyntipäivästä. Myös yksityiskohdat, kuten vaadittu rahoituskausi, on mainittava.
Kovan rahalainan määrät
- LTV-suhde (eli laina-arvo-suhde) määrittää lainan määrän, jolle lainanantaja voi määrätä seuraamuksia. LTV lasketaan jakamalla lainan määrä vakuudeksi annettavan omaisuuden arvolla.
- Korkeampi LTV tarkoittaa suurempaa määrää lainanantajan rahoittamaa ja päinvastoin. Normaalisti perinteiset pankkiirit tarjoavat 75% arvosta lainana.
- Yksityiset pelaajat tarjoavat yli 75 prosentin LTV: n. Entä entinen rahoituksen loppusumma? Sijoittaja taskustaan rahoittaa sen selvästi.
Edut
- Nopea lainan maksaminen.
- Helppo rahoitusjärjestely.
- Alempi hälinä dokumentaatioon ja lakiasiakirjoihin.
- Reaaliaikainen nopea ja helppo hyväksyntä.
- Sijoittajan luottohistoriasta tai tulonlähteestä tai sijoittajan tulohistoriasta ei vaadita tutkimusta.
- Joustavat vaihtoehdot antaa luotonantaja, joka tekee työn helpoksi.
- Sijoittaja on helppo sulkea.
Haitat
- Korkokulut ovat paljon korkeammat kuin perinteiset rahoittajat.
- LTV-suhde on korkeampi vain kokeneelle räpylälle eikä uudelle soittimelle.
- Myös muut liitännäiskustannukset ovat korkeammat kuin perinteisten lainojen kohdalla.
- Rahoitus hylätään kiinteistölle, jolla on pienempi arvo verrattuna sijoittajan tekemään arvioon.
- Luotonantaja suosii lyhytaikaista laina-aikaa.
