Myyjän rahoituksen määritelmä
Myyjän rahoitus on kiinteistön ostajan ja myyjän välinen sopimus, jossa myyjä johtaa rahoituslaitoksen sijasta asuntolainaprosessia ja antaa lainaa. ostaja suorittaa alustavan kiinteistön hinnan pääoman ennakkomaksun ja sen jälkeen jäljellä oleva summa suoritetaan kuukausimaksuina, joiden lainasta veloitetaan noin prosenttiosuus.
Myyjän rahoituksen tyypit
Alla on myyjärahoituksen tyypit-
- All-inclusive-asuntolaina : - Tämä omistaja myy kodin ostajalle all-inclusive-luottamustodistuksesta ja kantaa velkakirjan koko kodin hintatasosta noudattaen vähemmän mahdollisia ennakkomaksuja.
- Oma vuokraus : - Ostajalla on mahdollisuus, mutta ei velvollisuutta ostaa omaisuutta myyjältä, mutta ostaja saa oikeuden omistaa talon käsirahalla ja maksaa samalla säännöllisen kuukausivuokran. Annetun sopimuksen voimassaolon päättyessä ostajalla on mahdollisuus maksaa sopimuksen loppusumma myyjälle. Tällaisissa sopimuksissa myyjät veloittavat usein kohtuullisen määrän palautettavissa olevaa käsirahaa, jos ostaja päättää olla ostamatta. Muissa tapauksissa ostaja saa suojan vuokrasopimusrekisterillä, jolla myyjä ei voi myydä kiinteistöä kenellekään muulle.
- Toinen panttioikeus / nuorempi asuntolaina : - Myyjä uskoo usein riskin tehdessään myyjärahoitussopimuksen ostajan kanssa, joten ostaja saa vaihtoehdon ottaa toinen kiinnitys eli suurin osa rahoituksesta tapahtuu pankista ja myyjärahoitus ei jäljelle jäänyt. Tämän tyyppisessä sopimuksessa Ostaja suorittaa kaksi maksua, joka kuukausi eli ensin pankille ja toinen myyjälle. Tämän tyyppinen sopimus vähentää ostajan maksukyvyttömyyden riskiä.
- Wrap-Around : - Ympäröivä asuntolaina on hyvä tilaisuus myyjälle ansaita parempi tuotto. Jos myyjällä on asuntolaina, jota ei maksettu kokonaan, mutta myyjä myy kiinteistön myyjän rahoitusvaihtoehdolla, jossa hän voi veloittaa korkeamman hinnan kiinteistön hinnasta vähennettynä käsirahalla ja ylläpitää asuntolainalle jatkuvaa maksua pankista sekä ansaita ylimääräistä tuottoa. Esimerkiksi X osti talon, jonka asuntolaina oli 200 000 dollaria 4,5 prosentin korolla. Talon nykyinen arvo on 250 000 dollaria. Joten hän tekee myyjärahoitussopimuksen uuden ostajan kanssa ottamalla ennakkomaksun 50 000 dollaria ja jäljellä olevan 200 000 dollarin korolla 7,5%. Tällaiset sopimukset tehdään pääosin escrow-yhtiöiden kautta, jotka varmistavat, että maksuprosessi on edelleen selkeä.
- Maasopimus : - Tämän tyyppisessä sopimuksessa omistusoikeutta ei siirretä ostajalle, mutta se saa oikeudenmukaisen edun kiinteistöstä. Ostaja saa laillisen omistusoikeuden myyjältä vasta suoritettuaan allekirjoitetun sopimuksen viimeisen maksun.
Esimerkki myyjän rahoituksesta
Herra X myy talonsa 250 000 dollarilla. Herra Y on itsenäinen ammatinharjoittaja, joka ei edelleenkään pysty saamaan hyviä luottopisteitä tulojensa epäsäännöllisyyden vuoksi. Herra Y ei voi ottaa lainaa perinteisellä menetelmällä. Herra X suorittaa taustan tarkastuksen Y: lle ja pystyy kehittämään luottamusta yleiseen ammattiinsa. Siksi herra X ja Y tekevät sopimuksen, jossa herra Y suostuu maksamaan 50 000 dollarin käsirahan ja jäljellä olevat 200 000 dollaria EMI: ssä 20 vuoden aikana 6 prosentin korolla.
Ratkaisu
Alla on tiedot maksun laskemisesta
EMI lasketaan seuraavasti:
- = ((200 000 dollaria X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Koko maksu
- Maksu yhteensä = 343886,9
Edellä olevassa esimerkissä ostaja ja myyjä tekevät sopimuksen ottamatta mukaan muita rahoituslaitoksia. Tarvittavat tärkeät tekijät -
- Myyjä omistaa kiinteistön. (Nolla velkaa / erittäin pieni velan määrä, joka voidaan ratkaista tämän sopimuksen päättyessä)
- Myyjä täyttää tarkoituksella kaikki vaaditut oikeudelliset asiakirjat ostajalle siirtämistä varten.
- Ostajan ja myyjän välinen sopimus, jossa ostaja sitoutuu maksamaan myyjän rahoitussopimuksen ehtojen mukaisesti.
Myyjärahoituksen edut
Edut ostajalle
- Vähemmän paperityötä : - Vaikka myyjän on silti osoitettava täydellistä luottamusta sinuun tällaisen sopimuksen tekemisessä, vähemmän paperityötä ja menettelyjä on helppo tehdä.
- Neuvoteltavissa : - Toisin kuin pankki tai mikä tahansa muu rahoituslaitos, ostaja voi neuvotella määrän ehdoista, ehdoista ja korosta.
- Alhaisemmat kustannukset : - Ilman institutionaalista luotonantajaa ei ole käsittelymaksuja, järjestelmänvalvojia tai alkuperäisiä maksuja.
- Nopeampi päättäminen : - Ei byrokratiaa, toistuvia prosesseja, tarkastuksia jne.
Edut myyjälle
- Myyjä voi myydä kiinteistöjä samassa kunnossa ilman kalliita korjauksia tai muutoksia, joita tavanomaiset lainanantajat tarvitsevat.
- Tuttu sijoitus : - Asuntolainasuoja, jonka omistat tosiasiallisesti ajaksi, on paljon lohduttavaa kuin mikään muu tuntematon sijoitus.
- Säännölliset tulot : - Jatkuva tulo ilman huolta kiinteistön omistamisesta ja hallinnasta.
- Laiminlyönnin sattuessa myyjä saa pitää ennakkomaksun ja omaisuuden omistuksen.
- Veroetu : - Myynti erissä viivästyttää kiinteistön pääomavoittoa, mikä auttaa säästämään korkeaa verotusta.
- Korkeampi tuotto : - Myyjän rahoitussopimus tarjoaa korkeamman tuoton ajanjaksolla kuin kertaluonteinen pitkäaikainen myyntivoitto.
Myyjän rahoituksen haitat
Haitat ostajalle
- Korkea korko : - Myyjärahoituksen korko on monissa tapauksissa korkeampi kuin pankeissa.
- Ehtojen ymmärtäminen : - Lausekkeet, kuten "erääntyvä", jonka pankki voi sulkea kaupan, jos myyjä ei ole vielä maksanut koko asuntolainaa. Ostajan on luettava ja ymmärrettävä kaikki sopimusehdot ja niiden oikeudellinen merkitys.
- Laiminlyönnin sattuessa, jonkin ajan kuluttua, jos ostaja ei pysty saamaan rahoitusta, hän voi menettää kaikki käsirahan ja kuukausimaksun plus talon maksamat rahat.
Myyjän haitat
- Riskianalyysi : - Myyjän on analysoitava myyjän rahoitukseen liittyvät riskit ja tehtävä tarvittavat päätökset osallistumisesta.
- Luottamus ostajaan : - Pankit tekevät tietyn prosessin saadakseen lainaa syystä. Myyjän tapauksessa rahoittajan on löydettävä tapa uskoa ostajan kykyyn ja luotettavuuteen.
- Oletus : - Jos oletuksena, myyjän on käsiteltävä sulkemisprosessi siltä varalta, että ostaja ei muutu.
- Korjauskustannuksia : - Myyjä ehkä korjauksen ja muutoksia omaisuuden laiminlyönnin siitä ostajalle.
Johtopäätös
Myyjän rahoitus on parempi vaihtoehto henkilöille, joilla on epäsäännöllisiä tuloja, tai ihmisille, joilla on vähemmän luottopisteitä. Monet tekijät otetaan huomioon, kuten lähestymistapa tällaisten sopimusten neuvotteluissa, luottamuksen rakentaminen ostajan ja myyjän välillä, ymmärrys tällaisissa sopimuksissa noudatettavasta lakisääteisestä vaatimuksesta sen sijaan, että käytettäisiin sitä rahoitusvälineenä, tämän vaihtoehdon pitäisi olla sopiva vain, jos se sopii sijoitusstrategiaasi tietyllä ajanjaksolla. On tärkeää, jos tällaiset sopimukset on tehty asianajajien välityksellä, joissa on tärkeitä asioita keskustellakseen esimerkiksi hinnasta, korosta, kertyneestä korosta, maksupäivästä, eräpäivästä ja erääntymislausekkeesta.
